La stretta europea sugli affitti brevi entra nella fase decisiva: secondo la bozza dell’Affordable Housing Act anticipata da ANSA, Bruxelles vuole dare agli enti locali una base giuridica più solida per limitare le locazioni turistiche nelle aree considerate sotto stress abitativo. Non sarebbe un divieto generalizzato, ma un cambio di equilibrio per città dove seconde case, piattaforme e turismo incidono sulla disponibilità di alloggi per residenti, studenti e lavoratori.
Per l’Italia il tema è concreto. Da Venezia a Firenze, da Roma a Milano, il rapporto tra turismo, rendite immobiliari e diritto alla casa è diventato uno dei punti più sensibili dell’agenda urbana. Se il testo sarà confermato nella proposta attesa a Bruxelles il 9 settembre 2026, Comuni e autorità nazionali potrebbero avere più spazio per introdurre limiti mirati, purché fondati su dati pubblici, criteri trasparenti e misure proporzionate.
La novità della bozza Ue
Il cuore della bozza è la definizione di area sotto stress abitativo. Secondo la ricostruzione di ANSA, una zona potrebbe rientrare in questa categoria quando il rapporto tra prezzo medio delle case e reddito disponibile medio arriva almeno a otto, mostra una tendenza di crescita nell’ultimo decennio e non risulta destinato a calare nel triennio successivo. In quel caso le amministrazioni locali avrebbero margini per intervenire sugli affitti brevi e su alcune forme di uso non residenziale degli immobili.
Il punto politico e giuridico è rilevante: finora molte città europee hanno provato a regolare gli affitti turistici, ma spesso si sono scontrate con contenziosi, norme nazionali frammentate e principi europei sulla libera prestazione dei servizi. Un regolamento Ue, se confermato, renderebbe il quadro più uniforme e aiuterebbe gli enti locali a motivare le restrizioni quando il mercato abitativo mostra segnali misurabili di pressione.
La bozza, sempre secondo ANSA, escluderebbe dal giro di vite principale chi affitta occasionalmente la propria abitazione principale. Il bersaglio sarebbero soprattutto immobili diversi dalla residenza dell’host: seconde case, appartamenti destinati stabilmente al turismo, unità acquistate come investimento e alloggi sottratti al mercato ordinario. È qui che la misura può cambiare davvero i conti per proprietari, gestori professionali e piattaforme come Airbnb e Booking.com.
Cosa cambia per seconde case e host
Per chi possiede una seconda casa in una città turistica, il rischio non è una regola identica ovunque. La Commissione, nelle proprie pagine sull’Affordable Housing Act, parla di strumenti per Stati, regioni e Comuni da applicare al contesto locale. Questo significa che l’effetto potrebbe essere molto diverso tra centro storico, quartiere universitario, località balneare e area interna con poca pressione abitativa.
Le misure possibili potrebbero riguardare registrazione, limiti quantitativi, criteri sull’uso dell’immobile, controlli sulle piattaforme e condizioni più stringenti per distinguere l’host occasionale dall’operatore professionale. La bozza citata da ANSA avrebbe però eliminato alcune ipotesi più rigide, come un tetto europeo uniforme al numero di notti. È un dettaglio importante: la direzione è dare strumenti, non sostituire completamente le scelte locali.
Per i piccoli proprietari il punto sarà capire se l’immobile è davvero una fonte integrativa occasionale o se rientra in un’attività economica organizzata. Per i gestori di portafogli più ampi, invece, il rischio regolatorio aumenta: in una zona dichiarata sotto stress abitativo, la redditività dell’affitto turistico potrebbe dipendere da autorizzazioni, limiti e obblighi informativi più severi.
L’effetto sulle città italiane
La misura nasce dentro una crisi europea della casa. La Commissione indica l’obiettivo di sostenere le autorità pubbliche nell’identificazione delle aree di stress abitativo e nel varo di misure per proteggere l’accessibilità degli alloggi, anche sul fronte delle locazioni brevi. Nella strategia Ue rientrano pure recupero di immobili vuoti, social housing, semplificazione dei permessi e investimenti nell’edilizia accessibile.
In Italia la ricaduta più visibile sarebbe nelle città dove il turismo concentra domanda e redditività in pochi quartieri. Il nodo non è solo il prezzo pagato dal visitatore, ma l’effetto cumulato su canoni lunghi, disponibilità di stanze, vita di vicinato e servizi. Quando un appartamento passa dal contratto ordinario alla locazione turistica, il proprietario può incassare di più, ma il mercato locale perde un alloggio stabile.
Il settore degli affitti brevi contesta da tempo questa lettura. AIGAB, secondo ANSA, avverte che restrizioni troppo ampie potrebbero togliere posti letto al turismo e ridurre il reddito di molte famiglie. Federalberghi, invece, valuta positivamente un quadro più forte per le città più esposte. È il conflitto centrale: da una parte l’economia turistica e la rendita immobiliare, dall’altra l’accessibilità della casa per residenti, giovani, lavoratori essenziali e studenti.
Perché il passaggio non è immediato
La proposta dovrà essere presentata formalmente e poi discussa nel percorso legislativo europeo. Solo dopo si capirà se il testo finale sarà un regolamento direttamente vincolante, quanto spazio resterà agli Stati membri e quali criteri tecnici verranno usati per definire le aree sotto stress. Fino ad allora nessun proprietario deve considerare automatici nuovi divieti dal giorno successivo.
Il segnale, però, è già forte. L’Europa non sta più guardando agli affitti brevi soltanto come a un servizio turistico digitale, ma come a un fattore che può incidere sulla casa accessibile. Per questo il tema riguarda anche chi non affitta e non viaggia: se i Comuni avranno più strumenti, potranno usare i dati per decidere dove il turismo resta sostenibile e dove, invece, sottrae spazio alla residenza.
Conclusioni finali
La stretta Ue sugli affitti brevi non è ancora una norma definitiva, ma indica una svolta: nelle aree sotto stress abitativo il diritto di mettere a reddito una seconda casa potrebbe essere bilanciato in modo più netto con il diritto a trovare un alloggio stabile e sostenibile. La partita vera sarà nei criteri, nei dati e nella capacità dei Comuni di applicare limiti mirati senza creare caos amministrativo.
Per proprietari, host e gestori conviene prepararsi a un mercato meno libero e più tracciato. Per le città italiane, invece, la bozza apre una domanda politica molto concreta: usare le nuove regole per ridurre la pressione sulla casa o limitarsi a un’altra stagione di annunci e contenziosi.
Fonti
- ANSA – Stretta Ue sugli affitti brevi, limiti in zone sotto stress abitativo
- Commissione europea – The Affordable Housing Act
- Commissione europea – The European Affordable Housing Plan
- EUR-Lex – European Affordable Housing Plan
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